Dr. Deininger & Walther PartG mbB

Erbrecht · Vermögensnachfolge
Erbschaftsteuer · Bewertungen

Notizen

14.07.2011 17:00 | Christian Walther

Die allermeisten Immobilienüberlassungen an einen Abkömmling sollen bzw. müssen diese Vorgabe erfüllen.

Leider bieten dafür die sachlichen Steuerbefreiungen, die für sog. "Familienheime" gelten, keine Möglichkeit. Steuerbefreit ist nämlich insoweit nur eine unentgeltliche Immobilienüberlassung an den anderen Ehepartner. Ein Kind kann diese Befreiung nicht beanspruchen.

Bei einer Immobilienzuwendung an ein Kind muss daher nach anderen Wegen gesucht werden. Es bietet sich die Vereinbarung eines lebenslangen "Vorbehaltsnießbrauchs" zugunsten der Vermögensübergeber an, der auch zumeist aufgrund des Wohnbedarfs des Übergebers erforderlich ist. Der Kapitalwert dieses Vorbehaltsnießbrauchs wird dann oft schlicht und einfach vom Immobilienwert abgezogen. Wenn nach diesem Abzug der Schenkungsteuerfreibetrag von 400.000 € für das erwerbende Kind noch nicht "erreicht" ist, wird zudem gerne vereinbart, dass die noch nicht zurückgeführte Immobilienfinanzierung vom Kind übernommen werden soll. Das noch offene Restdarlehen wird dann ebenfalls vom Immobilienwert einfach abgezogen.

Unglücklicher Weise ist diese Berechnungsweise schenkungsteuerlich unzutreffend. Ob und ggf. wieviel Schenkungsteuer anfallen wird, kann so nicht prognostiziert werden.

Zwar darf ein vorbehaltener Nießbrauch mit seinem Kapitalwert grundsätzlich voll vom Immobilienwert abgerechnet werden. Denn die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie wird ja gerade nicht mitgeschenkt, sondern verbleibt beim Vermögensübergeber. Jedoch ist ein solcher Abzug nicht bei einer Gegenleistung möglich. Eine Darlehensübernahme stellt eine echte Gegenleistung dar, weil der Vermögensübergeber von der Rückzahlung des Restkredits (einschl. Zinsen) befreit und insoweit bereichert wird; er steht so, als ob er einen Kaufpreis in Höhe des Restkredits erhalten hätte. Schenkungsteuerlich gilt in einem solchen Fall der gemischten Schenkung nur der Anteil der Immobilie als unentgeltlich überlassen, der dem Verhältnis aus zugewendeter Bereicherung und tatsächlicher Leistung des Schenkers entspricht. Dies wiederum hat Einfluss auf den grundsätzlich voll abzugsfähigen Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs (vgl. oben); auch insoweit ist eine Kürzung im gleichen Verhältnis vorzunehmen.

Soweit diese schenkungsteuerlichen Regeln zutreffend beherzig werden, kann in den meisten Fällen die Vorgabe, Schenkungsteuer völlig zu vermeiden bzw. diese Steuer sehr weit zu reduzieren, treffsicher und ohne Überraschungen erreicht werden.

Urheber: Christian Walther
Urheber: Christian Walther